Jamal el Mallouki und die Stellungnahme des Verbandes an den Finanzausschuss des deutschen Bundestages

Ein Verband ist immer so stark wie seine Mitglieder, aber auch wir wissen aus der Vergangenheit, das starke Mitglieder auch die Politik eines Verbandes durchaus bestimmen können. Genau unter diesem Gesichtspunkt sehen wir einmal die Stellungnahme von Herrn Jamal el Mallouki, dem Vorsitzenden des Vorstandes (hört sich geil an, oder?). Vorstandssprecher wäre einfacher, aber nicht so bedeutungsvoll.

Um in verschiedensten Finanzierungssituationen einen für beide Vertragsparteien angemessenen Interessenausgleich darstellen zu können, ist ein breiteres Instrumentarium erforderlich. Die Bundesregierung weist zu Recht darauf hin, dass die derzeit von der Befreiung erfassten Vermögensanlagen für Anleger unter Umständen mit einem höheren Risiko verbunden sind als bisher nicht erfasste Vermögensanlagen und dass durch die Begrenzung die Etablierung weiterer Finanzierungsformen verhindert wird.

Dem Vorschlag, Projekte zur Immobilienfinanzierung aus der Befreiungsvorschrift für Schwarmfinanzierungen auszunehmen aus der Befreiungsvorschrift für Schwarmfinanzierungen auszunehmen, stimmen wir als Verband nicht zu.

Anmerkung der Redaktion: Wen verwundert das bitte? Das werden die Mitglieder Ihnen schon so in den Block diktiert haben!

Immobilien-Crowdfunding bietet Kleinanlegern eine Möglichkeit zur Portfolio-Diversifikation, die durch geringe Mindestinvestments und kurze Laufzeiten gekennzeichnet ist. Bisher hat es in diesem Segment keinerlei Ausfälle gegeben, was nicht zuletzt auf die sorgfältige Projektauswahl der Plattformen zurückzuführen ist.

Anmerkung der Redaktion: Blödsinn, viele der Projekte laufen ja noch und viele haben abgewartet, ob das Immobiliencrowdfunding nun weiter geht oder nicht. Nun hat man wohl Rechtssicherheit bis zum Jahre 2019. Jetzt wird die Welle aus unserer Sicht kommen.

Darüber hinaus fließt die Finanzierung – die im Regelfall wirtschaftlich komplementär zu Bankdarlehen ausgestaltet ist, also durch solche nicht ersetzt werden könnte – zum Großteil in den Neubau von Wohnimmobilien. Aufgrund der Wohnraumsituation in Deutschland sollte es ein politisches Ziel sein, Investitionen in die Erstellung von Wohnimmobilien zu fördern. Die Finanzierung fließt dabei ganz überwiegend der Angebotsseite zu (Finanzierung des Neubaus oder der Renovierung von Immobilien durch Projektentwickler), nicht der Nachfrageseite (Finanzierung des Kaufs von Immobilien). Sie erhöht also das Immobilien-Angebot und wirkt dadurch ganz im Sinne der Finanzstabilität Preissteigerungen und Überbewertungen auf dem Immobilienmarkt gerade entgegen.

Anmerkung der Redaktion: Jedes dieser Investments ist eines mit dem Risiko des Totalverlustes. Das wissen Sie als Vorsitzender des Vorstandes sicherlich ganz genau. Dass Sie da als Verband so möglicherweise ihre Probleme damit haben, das LAUT zu sagen, ist verständlich. Das ändert die Situation aber eben auch nicht.

Die im Evaluierungsbericht geäußerten Befürchtungen, Crowdinvesting für Immobilien Projektentwicklungen könne zu einer Überhitzung des Immobilienmarktes beitragen , können wir daher nur schwierig nachvollziehen; vielmehr scheint uns das Gegenteil der Fall zu sein.

Anmerkung der Redaktion: Möglichweise kennen Sie sich ja mit den Marktmechanismen nicht so richtig aus, Herr Mallouki, aber dadurch, dass es dieses neue Finanzinstrument zur Immobilienfinanzierung gibt, steigt natürlich die Nachfrage auf dem Markt. Denn so mancher, der nicht einmal Eigenkapital hat, geht jetzt raus und sammelt über Crowdfunding Geld ein. Klar, dass da die Preise steigen. Das ist die Sache mit Angebot und Nachfrage, Herr Mallouki. Durch die infolge der erhöhten Nachfrage gestiegenen Ankaufspreise wird dann auch der Endpreis der Immobilie für den Kunden sicherlich teurer. Verstanden? Prima!

Hinzu kommt, dass ein sinnvolles Kriterium zur Abgrenzung von Immobilienfinanzierungen von anderen Arten der Finanzierung, insbesondere von der Unternehmensfinanzierung, nicht erkennbar ist. Die über die Plattformen häufig finanzierten Immobilien-Projektentwicklungen werden beispielsweise auch nach Kapitalanlagegesetzbuch (KAGB) als operative, unternehmerische Tätigkeit eingeordnet.

Anmerkung der Redaktion: Der Gesetzgeber schafft hier einen neuen unregulierten „grauen Kapitalmarkt“ mit all seinen Auswuchsmöglichkeiten, also das was er eigentlich 2013 usw. reguliert hat. Jetzt kommt der neue „graue Kapitalmarkt“ durch die Hintertüre. Ihr Verband ist für mich ein neuer Graumarktverband, der diese Investmentmöglichkeit sogar noch ausbauen will. Sie fordern ja sogar die Erhöhung der Grenze auf 5 Millionen Euro. Damit würde sich die Gefahr nicht nur verdoppeln, sondern potenzieren. Damit steigt die Gefahr, dass Anleger hier viel Geld verlieren können.

Ihre Forderung heißt: Die Gesamt-Emissions-Schwelle für eine prospektfreie Schwarmfinanzierung sollte von 2,5 Millionen Euro auf fünf Millionen Euro erhöht werden. Die mit einer Prospektemission zwingend einhergehenden Transaktionskosten liegen im mittleren bis oberen fünfstelligen Bereich. Emittenten können diese Kosten nur auf sich nehmen, wenn das Emissionsvolumen mindestens im mittleren bis oberen siebenstelligen Bereich liegt. Im bestehenden gesetzlichen System ist daher Emittenten mit einem Kapitalbedarf unterhalb von etwa fünf Millionen Euro der Weg eines öffentlichen Angebots verbaut; Prospektemissionen im unteren einstelligen Millionenbereich finden faktisch nicht statt.

Anmerkung der Redaktion: Gut, dass der Gesetzgeber sich nicht auf diese unsinnige Forderung Ihres Verbandes eingelassen hat. Selbst 2,5 Millionen ist zu hoch. Die Grenze sollte hier bei 1 Million Euro liegen. Auch der  nächste Punkt Ihrer Forderung ist eine Frechheit, denn würde der Gesetzgeber seine Zustimmung geben, dann wären wir wieder auf dem besten Weg in die Zeit der unregulierten Nachrangdarlehen, von denen wir eigentlich dachten, dass sie  hinter uns seien. Sie wollen da scheinbar ein Revival.

Derzeit gilt für Einzel-Investments von natürlichen Personen eine fixe Obergrenze in Höhe von 1.000 Euro und unter weiteren Voraussetzungen in Höhe von 10.000 Euro. Diese Grenzen sollten durch flexible einkommens- und vermögensabhängige Obergrenzen ersetzt werden. Ein absoluter Schwellenwert führt dazu, dass größere  Co-Investments (z.B. von Business Angels, Family Offices oder vermögenden Privatpersonen) nicht über die Plattform zu gleichen Konditionen möglich sind, zu denen auch Kleinanleger investieren. Wären solche Co-Investments möglich, würde dies die gleichzeitig investierenden Kleinanleger vor Unterkapitalisierung der Projekte und Benachteiligung bei den Investment-Konditionen schützen und zu einer Gleichbehandlung der Anlegerbeitragen.

Detailliertere empirische Daten zu diesem Zusammenspiel von kleineren und größeren Investments, die der Evaluierungsbericht mit Blick auf ausstehende Prüfberichte abzuwarten fordert, sind aus unserer Sicht nicht zu erwarten, solange die größer en Investments von § 2a VermAnlG ausgeschlossen werden. Gleichzeitig ist ein Schutzbedürfnis der kapitalstarken Investoren – in Einklang mit allgemeinen kapitalmarktrechtlichen Wertungen – nicht erkennbar.

Anmerkung der Redaktion: den gesamten Inhalt der Stellungnahme finden Sie unter nachfolgendem Link:

http://www.bundestag.de/blob/503764/6c8647d39d141fefebfc8a07692b4b85/04-data.pdf